99三等書記官民法(物權) 妄答 -- 大樓屋頂平台是怎樣之性質？

試依現行民法之規定，說明「大樓屋頂平台」之性質為何？如將「大樓屋頂平台」出租與通信業者架設基地台，其法律關係為何？（99三等書記官）

擬答：

(一) 大樓屋頂平台之性質為大樓之共同部分，並為各區分所有人共有

1-1      大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分 (84,台上,2683參照)。

2-1      按大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有。(84,台上,2683參照)

(二) 大樓頂樓出租為屬共有物之管理行為

2-1 再依另一實務見解，將共有物全部或一部出租，係屬民法第820第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之(89,台上,637參照)。

2-2 各區分所有權人與出租人之法律關係

依照民法第820 條第一項規定，就全體區分所有建築物共有人共有之頂樓出租，該出租契約，應經全體住戶之多數決同意後，該租約始對全體大樓住戶發生效力。

2-3 出租人與通信業者之法律關係

出租共有物之契約屬債權契約，不以出租人具有標的物之處分權為要件，該債權契約縱使未經該大廈區分所有權人過半數同意，仍難謂不對締約雙方當事人發生效力，出租人仍負該契約之履行責任。

2-4 各區分所有權人與基地台通信業者之法律關係

以上租約未經過半數同意時，各區分所有權人皆得依民法第821 條或第767 條第一項前段及中段之規定，行使共有物回復請求權、物上返還請求權或物上妨害除去請求權，請求拆除該基地台並回復頂樓平台原狀。

補充說明：

1.      依照內政部99年8月18日內授中辦地字第0990725118號令，區分所有建築物之區分所有權人欲就共有部分訂立分管契約約定專用使用權，應循依公寓大廈管理條例規定，經由區分所有權人會議決議訂定之團體規章為之(尚不得援引民法第826條之1第1項規定及土地登記規則第155條之1規定，申辦共有物使用管理之註記登記)。

依公寓大廈管理條例第33條第2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：2、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見」。