96律師物權那一題妄答 -- 搞塊土地建個屋？土地分管管不管？加個廚房抵押換現金？

甲、乙共有一筆土地，應有部分均等，利用該二分之一土地建築二層樓房，以供居住。倘若二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，如丙有意取得該樓房所有權，此項尚未完全竣工之樓房，是否可成為獨立之不動產，以辦理所有權移轉登記？

設若甲對於尚餘之二分之一空地，欲經營停車場，以增加收入，乙不同意時，甲得否訴請法院裁判？

又為裝潢樓房內部，需要資金，甲、乙共同向A 銀行借款新臺幣1,000 萬元，以前述土地及樓房設定抵押並登記在案。嗣後在樓房之外，利用樓房之原有牆壁，加建一間廚房。該廚房是否為前述抵押權效力所及？(96律)

擬答：

(一) 未完全竣工之樓房，是否可成為獨立之不動產，以辦理所有權移轉登記？

1-1根據實務見解，系爭房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。上訴人向被上訴人買受系爭房屋，依民法第758條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能取得系爭房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式，取後系爭房屋之所有權 (70,台上,2111 參照)。

1-2 故，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，二卻已完成結構足避風雨可達經濟價值之二樓該樓房，符合民法第66條第一項不動產規定要件。既為一獨立不動產，自得依照民法第758條規定，辦理書面登記手續移轉其所有權。

(二) 甲得否訴請法院裁判？

2-1依照實務見解，民法第820條第一項規定，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有部分特定共有物而為使用收益者，固屬之，即依其應有部分各按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之。惟不論以何方法管理，均應由全體共有人以契約訂定之，此與共有物之分割不同，不能訴由法院判決命為如何管理 (72,台上,4711 參照)。

2-2 故，未經他共有人乙同意，共有人甲以其應有部分之特定部分占有經營停車場而使用收益之行為，依照上述實務見解屬於分管行為，共有人甲自不得請求法院命為如何管理之裁判。

(三)該廚房是否為前述抵押權效力所及？

3-1 依照實務見解，所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。

倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同。

是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同 (88,台上,485 參照)。

3-2 樓房之外利用樓房之原有牆壁加建之該間廚房，既不具結構上之獨立性，也不具使用上之獨立性，故依照民法第862條第三項規定及其立法理由，無論於抵押權設定前後，附加於該為抵押之建築物之部分而不具獨立性者，均為抵押權效力所及。

3-3 故後於抵押權設定之非具獨立性加建之廚房為設定抵押權效力所及，自無疑問。