95高考3級民法(物權)妄答 -- 共有土地之負擔行為與處分行為

甲、乙、丙三人分別共有一筆三百坪之土地，在未經乙、丙二人之同意下甲為下述三種法律行為。請依「負擔行為」與「處分行為」之概念，說明此三種法律行為之效力？

(一)甲以自己名義將該筆土地中特定部分之一百坪出租與丁。

(二)甲以自己名義，將其擁有該筆土地之三分之一應有部分出售並移轉登記與戊。

(三)甲以甲、乙、丙三人名義將該整筆土地出售與己。(95高考三級)

擬答：

(一)甲丁之間租賃關係所為之負擔行為對承租人丁有效；對他共有人乙及丙效力未定、但處分行為均不生效力

1-1-1共有物全部或一部之出租，係屬民法第820第一項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於其他共有人不生效力 (71,台上,4199、75,台上166、78,台上,1982、83,台上,1139、89,台上,637等參照)。

1-1-2 準此，欠缺合法正當法律權源且未經其他共有人乙及丙之同意以自己之名義擅將共有土地之一部出租丁之共有人之一甲，依照民法第820條第一項之規定，該出租契約未經多數共有人及其應有部分均過半數同意前，對他共有人乙及丙不生效力。

1-1-3惟，出租並非處分行為，該租賃契約屬於債權契約，甲之負擔行為不以具有該土地特定一部之處分權存在為必要，因此，該租約於甲丁之間仍然有效，甲負有債務履行責任。

1-1-4就該土地特一部出租行為人甲若發生法律上之處分行為，或就該特定之一部發生事實上之處分行為，不論何者，依照民法第819第二項之規定，甲就該地特定一部所為之任何處分行為，未徵得全體共有人以及丙之同意之前，不生效力。

(註：土地出租之法律行為無土地法第34-1條多數決條件同意之適用，而有民法第820條第一項多數決同意之適用)

補充說明：甲可能負擔之法律責任：

1-2-1 甲負有連帶賠償責任

依照民法第820條第四項的規定，甲就簽訂出租契約若有故意或重大過失，致不同意共有人乙及丙受有損害時，甲負連帶賠償責任。(本題無連帶情事)

1-2-2 甲負有侵權行為損害賠償責任

民法818條之規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖擁有使用收益之權，惟其行使，應按其應有部分，共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害其他共有人之權利。被侵害之他共有人，自得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權 (51,台上,349、62,台上,1803參照)。

1-2-3 甲負有債務不履行責任

出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任 (97,台上,2307號參照) 。

1-2-4 甲負有不當得利返還責任

按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，難謂非不當得利。

又共有乃數人共同享受一所有權，故各共有人本其所有權之作用，對於共有物之全部均有使用收益權。惟其使用收益權應按其應有部分而行使，不得損及他共有人之利益，若有侵害，則與侵害他人之所有權同。被侵害之他共有人，自得依侵權行為之規定行使其損害賠償請求權。再因侵權行為受利益致被害人受損害時，依法被害人有損害賠償請求權及不當得利返還請求權，其損害賠償請求權雖因時效而消滅，但其不當得利返還請求權在同法第125條之消滅時效完成前，仍得行使之。(94,台上,1198參照)。

(二) 甲戊之間買賣契約之負擔行為有效、處分行為也有效

甲以自己名義，將該筆土地應有部分三分之一出售並移轉登記于戊，既本具有處分權無須徵得他共有人之同意，又未逾越其權利範圍所為處分，依照民法第819條第一項之規定，甲與戊間買賣契約之負擔行為與移轉登記所有權之處分行為均屬有效無疑。

補充實務見解：

民法第819條第一項所謂之「應有部分」，與同條第二項所謂之「共有物」不同。以土地言：前者係指共有人就共有土地抽象之共有權利持分 (比例) 而言，依同條第一項規定共有人固得自由處分其應有部分。但後者係指共有土地本身而言。依同條第二項規定，其處分應得全體土地共有人之同意 (72,台上,3991)。

按共有物之處分、變更或設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第二項固定有明文。然土地法第34-1第一項規定共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法為民法之特別法，土地法之上開規定自應優先適用 (89,台上,440參照)。

(三)甲己之間買賣之負擔行為效力未定、處分行為也效力未定

上訴人於原審曾主張系爭房屋係訴外人高頭、高上林與伊共有，伊僅有應有部分三分之一(已經登記)云云。果屬實在上訴人一人將該屋出賣，其買賣債之契約，雖不能謂為無效，但如未得其他共有人全體之同意則按之民法第819條第二項規定，既尚不得為所有權移轉登記，被上訴人即無從取得其所有權 (71,台上,210參照)。

據此實務見解，甲以土地共有人甲乙丙三人之名義，出售整筆土地于己，就未經其他二人代理權能合法授與下，其以三人的名義所為之負擔行為，甲為無權代理；就其超過自己應有部分，逾越應有權利範圍處分全部共有土地，，又為無權處分。

依照民法第170條第一項規定，該買賣契約之負擔行為是屬效力未定，未經乙丙承認前不生效力；又依民法第118條無權處分規定，及民法第819條第二項規定，未經他共有人乙及丙全部承認且同意之前，甲尚不得為該土地所有權之移轉登記與交付等處分行為，甲之處分行為也屬效力未定。